При непосредственном управлении МКД управляющая организация может обслуживать общее имущество по договору с собственниками. Стороны заранее согласовывают, какие работы будет проводить УО и сколько они стоят. Поэтому организациям часто кажется, что если мероприятия нет в договоре, то оно не входит в утвержденный тариф. На самом деле такое правило работает не для всех видов работ.
Пример: дом находился на непосредственном управлении. Собственники помещений решили заключить договор с УО, чтобы она содержала и ремонтировала общее имущество.

В подвале дома и на лестничных площадках завелись тараканы. Собственник одной из квартир обратился в организацию с просьбой провести дезинсекцию мест общего пользования (МОП). Но УО отказалась выполнять эти работы, так как они не включены в список работ по договору.

По мнению организации, заявления одного собственника недостаточно: надо получить согласие общего собрания, чтобы провести дезинсекцию в МОП. Кроме того, нужно определить источник финансирования работ: либо оплатить их за счет неизрасходованных средств, если такие остались на счете, либо собрать дополнительные взносы. Организация считала, что собственник требовал провести дезинсекцию на безвозмездной основе.

Еще собственник жаловался, что организация не проводила текущий ремонт МОП. В плохом состоянии находились коридоры, лестничные марши, крыльцо подъезда, входные двери и подвал. Из-за этого падала капитализация МКД и стоимость квартир в нем.

Чтобы не терпеть проблемы в доме и дальше, собственник пошел в суд. В иске он просил обязать УО провести текущий ремонт и заключить договор со специализированной организацией для дезинсекции МОП.
Решение судов
Все инстанции пришли к одинаковым выводам. Они сводятся к трем заключениям.
Дезинсекция общего имущества входит в обязательный список работ по его обслуживанию
В любом МКД надо выполнять Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Это обязательный набор мероприятий. Он распространяется также на договоры по обслуживанию МОП, даже если такой вид работ не прописан в соглашении.

Согласно п. 23 Минимального перечня, работы по дезинсекции МОП входят в список. Значит, организация не имела права отказаться проводить эти мероприятия за счет средств, которые собственники вносят ежемесячно. Своим бездействием она нарушила п. 126 СанПиН 2.1.3684-21, он гласит: в помещениях МКД не должно быть синантропных насекомых и грызунов.

В письме от 28.02.2024 года № 09-2464-2024-40 Роспотребнадзор разъяснил, как часто и при каких основания надо проводить дезинсекцию.

Вид работ Кратность
Плановые обследования МОП на
заселенность членистоногими Один раз в месяц

Профилактическая С периодичностью, которая
дезинсекция МОП обеспечивает отсутствие членистоногих

Мероприятия по истреблению Немедленно, если организация обнаружила
насекомых в МОП синантропных членистоногих или следы их
жизнедеятельности

В итоге суды обязали организацию провести дезинсекцию МОП. Она не может выполнить их сама, если у нее нет соответствующей лицензии и ОКВЭД. Тогда УО должна заключить договор со специализированной организацией.